10月的香港买卖地产阛阓演出了颇具戏剧性的一幕。
一边是科技巨头阿里巴巴和蚂汇集团豪掷72亿港元，拿下铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，阿里巴巴集团主席蔡崇信高调告示这体现了"对香港耐久发展的信心"。
另一边，捏货20年的被称为“铺王”的大鸿辉兴业有限公司践诺主席梁绍鸿却悄然挂牌出售通常位于铜锣湾中枢肠段的东角中心物业。
新经济巨头押注昔时，老牌地产玩家落袋为安。两种接纳，折射出阛阓如何真实切温度？
七年来最刚劲的一个季度
数字最能阐述问题。2025年第三季度，香港写字楼阛阓交出了连年来最亮眼的收获单。
买卖地产奇迹和投资公司世邦魏理仕的数据娇傲，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万闲居呎(1呎=0.09闲居米)，创下2018年第三季以来的最高记载。值得原宥的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等扫数主要买卖区的净吸纳量自2015年第二季以来初度沿途录得赶巧。
空置率方面，固然合座水平仍处高位，但已连续两个季度改善。世邦魏理仕数据娇傲，限度9月底，合座甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，这是2018年第三季以来的最大季度降幅。仲量联行的数据则娇傲，空置率从6月的13.6%降至9月的13.4%。
感恩梁行香港董事总司理萧亮辉对21世纪经济报说念记者暗意，本年齿首至第三季度，新租借总面积达到330万闲居呎，与2019年同期水平基本捏平，响应出阛阓租借行为较为活跃。同期，当今写字楼的房钱相较于2019年第一季度和第二季度的高位也曾下落了43%，因此，不少企业正借此契机作出扩租或搬迁的有缱绻。
这一轮香港写字楼阛阓的复苏驱能源来自那边？谜底很明确：IPO阛阓的爆发和钞票贬责行业的崛起。
仲量联行香港、澳门及台湾董事总司理鲍雅历不雅察到，租借需求主要源于银行及跨国企业的捏续增长，它们整合与升级办公空间的洽谈顺序贯通加速。她对21世纪经济报说念记者暗意，香港股市的活跃长远进一步增强了阛阓对其行为国外金融中心的信心，从而激动金融机构加速落实干系房地产接洽。
萧亮辉也抒发了通常的不雅点，他指出，金融板块的活跃正向外发射，尤其带动了讼师行、司帐师事务所等专科奇迹边界的租借需求，这些公司也长远出更强的活跃度，更快意作念出施行或搬迁的有缱绻。
限度10月21日，本年已有跨越70家公司在港交所到手上市，募资总和跨越1893亿港元。港股一级阛阓股权融资总和达到4375.9亿港元，同比暴增260.41%。德勤预测，香港2025年全年有望重夺天下IPO集资额冠军宝座，港交所当今正在处理跨越230宗上市恳求。
瑞银投资银行亚太区房地产行业究诘主宰林镇鸿指出，从捏有香港证监会授出派司的金融从业东说念主士数目看，现时捏牌东说念主数较2024年9月增多了4.4%，预示昔时写字楼需求可能捏续飞腾。
这种需求的刚劲进度，环宇证券开户--专注实盘从一笔创记载的租借来往中可见一斑。阛阓音讯娇傲， 摆渡配资网摩根大通正在洽租新鸿基地产位于西九文化区、展望来岁落成的艺术广场大楼沿途3座买卖办公大楼， 环宇证券_环宇证券开户_实盘配资平台官方入口触及楼面面积达67.2万闲居呎。
风起于青萍之末
中枢肠段的顶级甲级写字楼，是这轮复苏的最大赢家。
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世邦魏理仕数据娇傲，中环第三季度净吸纳量高达13.8万闲居呎，创下十年来最高季度记载，空置率也相应下落0.8个百分点。房钱方面，中环仅微跌0.3%，远好于合座阛阓0.8%的跌幅。
但非中枢区的情况就大不相通。九龙东的空置率高达23.7%，环宇证券_环宇证券网_实盘10倍杠杆软件为全港最高。湾仔/铜锣湾的空置率不降反升，从上季度的11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9%。港岛东的房钱跌幅最为显耀，达到3.2%。
“中枢买卖区优质写字楼的租借需求依然保捏韧性，高品性写字楼面容将捏续受到企业田户的怜爱，空置率也永恒保管在较低水平。”德事商务中心香港区正经东说念主Jennifer So对21世纪经济报说念记者暗意。
行为高端无邪办公空间的奇迹商，德事商务中心恰是看准了这一趋势。他们近日接纳在中环地标国外金融中心开设全新据点，占地近2万闲居呎，开业仅一个月，租用率已达60%。
萧良辉指出，传统商务区(如中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀)的租借需求更具韧性，其空置率水平因此显耀低于阛阓其他板块。
萧亮辉将这种风景归来为“阛阓长远南北极化”。他指出，传统商务区(如中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀)的租借需求更具韧性，其空置率显耀低于其他板块。尤其值得能干的是，中区超甲级写字楼房钱更按季微升0.6%。这娇傲出阛阓对优质办公空间的需求正稳步回升。
中枢肠区的先行规复与前文中提到的金融机构对写字楼的偏好密切干系。
林镇鸿分析，不同类型的金融机构，对写字楼的需求存在各异化。举例，对冲基金对办公方位要求最高，无数选址中环顶级写字楼，对房钱敏锐度较低；而投资银行因职员繁密，需要大面积办公场合，对房钱则相对较为敏锐。
萧亮辉的数据进一步说明了这极少，他暗意，中环行为金融机构的首选地段，在本季长远尤为高出，约占合座新租借面积的30%，新增需求不乏来自对冲基金及钞票贬责公司，这充分响应出其对合座阛阓的热切带动作用。
新玩家入场，投资者不雅望
除了传统的金融机构，内地企业正成为香港写字楼阛阓一股不能冷落的生力军。
阿里巴巴与蚂汇集团的来往，恰是这股潮水中的最大浪花。它们斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心，行为香港总部。若干系条款知足，本次来往展望于2025年12月31日完成，有望创下自2021年以来香港最巨额写字楼来往。
Jennifer So泄漏，她所战役的内地客户对香港甲级写字楼展现出刚劲且捏续增长的需求，其中位于中枢肠段的中环写字楼尤其受到怜爱。当今，在德事商务中心香港区的客户组成中，内地企业已占据半壁山河，主要聚首在金融与科技革命两大行业。
尽管有新玩家入场，但合座阛阓的规复仍待时日。
瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉暗意，鉴于香港2026年写字楼新供应大幅减少，展望写字楼出租率于2027—2028年会稳步飞腾。但计算房钱仍将持续下落，或到2026年底才会见底回稳。
林镇鸿合计，仅靠私用买家难以激动香港合座写字楼阛阓回暖。阛阓成交真实切复苏仍需依赖投资者入场。
他暗意，当今投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平。这一风景主要源于两方面原因：一是银行对写字楼典质贷款格调审慎；二是现时香港利率环境仍处高位，写字楼的房钱申报率劝诱力不及。不外他也不雅察到，当今香港甲级写字楼房钱已显现触底迹象。
数据更直不雅地阐述了这极少。凭证香港特区政府2025年半年经济阐述注解，6月份香港合座写字楼的房钱申报率为4%。而现时好意思国10年期国债利率约为4.08%。这意味着，投资香港写字楼的申报率以致略低于购买好意思国国债这一"无风险资产"，对追求适当收益的投资者而言，当然衰败劝诱力。
供应足够，是现时写字楼阛阓最大的问题之一。萧良辉指出，现时写字楼阛阓合座的待租率约为19%，但中枢问题在于合座供应量过大，额外是本年新增总量达到330万闲居呎。这些新增的楼宇面积需要工夫逐步被吸纳，展望这一消化进程可能还需要两到三年。
这粗略恰是阿里巴巴和大鸿辉一进一出背后真实切逻辑。传统地产投资者在阅历了一个圆善的周期后接纳赚钱了结，而新经济巨头则基于耐久计谋考量进场布局。阛阓在回暖，但这不是简便的周期性反弹，而是在新的经济步地下，不同类型参与者基于各自逻辑作念出的接纳。
香港买卖地产阛阓的下一章，将在这种分化中寻找新的均衡。
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